位置SZ,经历一年多的折腾,从迷糊到确定,房子终于到手,从此成为房奴,在这记录一下过程。
----------先来个简报----------
过程记录:从签居间合同开始到卖家拿到钱共耗时29天。
19年 看了东莞、布吉、坪山,不满意
0906 找第一家中介,看房5套,不满意
0913 找第二家中介,看房4套,不满意
1004 找第三家中介,看房6套,觉得不错
1008 带上家里人和第三家中介重复看房,备选两套决定下手
1015 约两家业主谈判,被一家放鸽子,和另一家签居间合同,满五不唯一毛坯房,原价400万,砍价2万,最终398万,给定金20万
1021 去银行申请贷款,中介帮找的邮储银行,纯商贷278万30年,一年后转公,给首付100万
1028 银行输出贷款承诺书
1029 去房管局过户房屋,给中介费4万、贷款手续费3600元,得到卖家给的钥匙。
1104 去房管局拿房产证,给个税39800、契税39800、登记费80、印花税2.5,总共79682.5
1104 当前去邮储银行抵押,转首付给卖家,额外给转账手续费50(妈个鸡)
1105 远程给评估公司2000评估费
1105 卖家去小区物业结清物业费
1107 去小区物业过户,物业费和水费后续交给物业。
1112 去深圳燃气开通燃气账户、南方电网开通电账户(原户主都没开,如果开了就可以远程办理)。
1113 邮储银行贷款发放给卖家,以后每个月这一天交房贷。
----------以下是详细内容----------
1、提前准备:刚入职的兄弟,别被高房价吓到,以为你自己买不起房,只要你肯找,总有价格洼地。400W首付只需要120W,300W房子首付只需要100W,200W房子首付60W,提前看好一些房子,算一下自己还缺多少钱,撒个娇打听一下爸妈兄弟姐妹能支持多少钱,攒够了就下手。
——教训:入职六年,一直望房兴叹又不去深入了解,没有量化概念,16年迷迷糊糊在老家全款买一套房子,其实那会的钱当时足够在深圳给首付。
2、选片区&小区:深圳房子太多了,建议自己看好小区或者片区直接找对应的中介看房。建议优先级:自己喜欢的小区 > 自己喜欢的片区 > 同事朋友买过的小区。绝对不要什么都没定就让中介推荐房子,看的房子绝对不满意。
——教训:19年就开始看房子,当时就给中介提一个条件“总价400W以内”,然后被带去东莞、惠州、坪山,今年怒了说要看深圳范围内,于是被带去看布吉。你自己都不知道自己的目标,怎么指望中介介绍好房子给你?后面是去我发小买的小区附近看了下,最终确定只买那一片,后面就顺畅多了。
3、看房子:范围选定之后,把周围的大小中介都找一圈加微信,让不同的中介带你多看,千万不要着急,要放长线钓大鱼,说不定某个时候就有个缺钱用的卖家放套好房子出来。
——教训:我买的时间点不好,10月底就通地铁,原本不温不火的盘即将变成卖方市场,就只能赶紧下手了。
4、检查房子:看房时候多关注房屋自身情况和周边状况。房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。周边看看交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。
——注意1:每家每户门口都贴这个政府发放的房间号,一定要记得拍下来。如果看到喜欢的房子,去物业问一下欠多少钱。
——注意2:看了一通之后,对周边房子的价格也心里有谱了,到时候好砍价。
——注意3:看中房子之后,约卖家谈判之前,和中介聊聊中介费,一定不要客气,我有朋友找链家交了1.8%,有朋友找乐有家0.8%,我发小在同一个小区同一个中介(中原)是1%,中介费这个东西就是张口闭口一个数字而已。这时候和朋友买同一个小区的优势就出来了,我很清楚的知道中介的底线是1%甚至更低,打死不松口,中介就自己不断地降价格3% -> 2% -> 1.5%,最后说“请示店长”申请到1.2%。最后我直接给出自己的要求,400万的房子只给1%,也就是4万,你们中介帮忙砍价,要是砍下去了,我也按4W给,最后中介答应的表情真的是···挺有意思的。
5、约卖家出来谈判,这个时候一定要重点检查以下几点,我最后选的中介服务不错,我能想到的他全想到了:
(0)搞清楚自己谈判想要什么,要砍价?要赶紧交房?要对面交税?要把家具全扣下?等等...后面针对自己的目的调整谈判策略。
(1)看房产证,没欠款的手上都有证,有欠款的也有个房产证复印件,检查位置、建筑面积、套内面积对不对。
(2)看卖家身份证,重点检查房产证上的户主有没有来齐,每个人身份证对不对。
(3)确认清楚当前人是否有决策权,别谈妥了给你来一句“我回去问问我爸”。
——以上三点有任何一点有问题,终止谈判,放个屁让他们自己玩去
(4)拉产调,现在产调可以在微信上扫个脸就出来,重点看有没有抵押、查封、房屋性质。
(5)确认房子是否在租,谈清楚租约怎么处理,等会写到合同里。
(6)确认房子户口是否被占用,这个暂时只能口头确认,等会写到合同里。
(7)确认学位是否被占用,这个可以直接登录教育局,用你前面拍下来的房间号就能直接查看学位占用情况。
(8)确认物业费、水费、电费、燃气费拖欠多少,确认好缴费期限,等会写到合同里。
(9)确认税费的情况,有哪些要交,由谁来交?可以要求对面负担或者负担一部分,说不定他会答应。
(10)最后谈谈价钱,如果会砍价就砍砍,不会就让中介来砍砍,总能砍下来一点。
(11)确定对齐首付比例、定金比例、违约金情况,等会写到合同里。
——以上4-11点,我找的中原房地产,大公司合同模板确实是齐全,以上我想到的东西全都在里面。但如果找小中介的合同模板有可能没包含完整,就得靠自己注意,然后全都一条条写在合同的附加条款里。
(12)都聊清楚之后,就要准备签合同了,这是你最后反悔的机会,签名手印一旦落地,想违约就要付出不小的代价。
(13)签居间合同、资金监管合同、中介费合同等等一大堆东西,一定要逐字逐句抠字眼看清楚,有问题的和卖家、中介确认清楚,看完了再最后一起签名。
——教训:签合同的时候千万要注意当前时间,以及各种时间期限,我当时10月14日下班了去谈判,一直谈到近十二点才开始签合同。写了几个日期都是10月14日之后,发现过了12点到10月15日了,而合同里有一条“买家应当于居间合同签订当日将购房定金转给卖家”,而我还没转账,当场违约,最后只得把签过的东西撕掉重新签10月15日的合同。
——注意1:后面找房贷的银行,在深圳大小银行其实都一样的,所以我就撒手让中介帮忙找了。其实原则上房贷银行要自己找,中介是不能参与的。
——注意2:谈房贷的时候,可以顺势要求银行提供一张大额信用卡,再解决后续装修贷款。邮储给办了个10W的信用卡,30万的信用贷(先息后本,年息4.35%),对我装修是够用了。
——趣事:当时中介公司来了我找的中介和他经理两个人,签中介合同的时候,那经理一脸惊愕地看着他小弟说“你不是申请的中介费1.2%吗?!”。当然最后是按我提的4W签的合同,但是我不得不说,做经理不愧是做经理的,当时那情绪、那表情,是真的很到位...
6、到这一步其实生米已经煮成熟饭了,后续都是对公操作,就等着中介通知要干啥你就干啥。不得不说中原不愧是大中介,确实是很负责,全程大大小小的事情都是亲自带我去的,各种票据也及时给。
如果房屋总价500W以上,谈个0.8%甚至更低的中介费完全没问题。
我南京买房,找同事用过的一个中介,260w只要了五千的中介费 ,这行水分太大了@吃饱饭之后
@晋陵小书生 确实是的,我交的4W中介费要养活中原一大家子,最后真正到我那中介手上的差不多也就5000左右,所以小中介差不多就收这个价。
我找的是乐有家,只付了0.7个点;据说Q房网0.5即可;链家最贵,最低1.2个点,很难谈下来
最近像卖房置换才知道,乐有家、Q房网这些小中介都是两边吃的。他们跟买家收的少,但是会把价格在业主的期望值上故意往上抬,然后多出来的让卖家给返点。最后买家实际支付了更多的钱。所以,买房还是要找大中介,不要光看中介费。