位置SZ，经历一年多的折腾，从迷糊到确定，房子终于到手，从此成为房奴，在这记录一下过程。

----------先来个简报----------
过程记录：从签居间合同开始到卖家拿到钱共耗时29天。
19年 看了东莞、布吉、坪山，不满意
0906 找第一家中介，看房5套，不满意
0913 找第二家中介，看房4套，不满意
1004 找第三家中介，看房6套，觉得不错
1008 带上家里人和第三家中介重复看房，备选两套决定下手
1015 约两家业主谈判，被一家放鸽子，和另一家签居间合同，满五不唯一毛坯房，原价400万，砍价2万，最终398万，给定金20万
1021 去银行申请贷款，中介帮找的邮储银行，纯商贷278万30年，一年后转公，给首付100万
1028 银行输出贷款承诺书
1029 去房管局过户房屋，给中介费4万、贷款手续费3600元，得到卖家给的钥匙。
1104 去房管局拿房产证，给个税39800、契税39800、登记费80、印花税2.5，总共79682.5
1104 当前去邮储银行抵押，转首付给卖家，额外给转账手续费50（妈个鸡）
1105 远程给评估公司2000评估费
1105 卖家去小区物业结清物业费
1107 去小区物业过户，物业费和水费后续交给物业。
1112 去深圳燃气开通燃气账户、南方电网开通电账户（原户主都没开，如果开了就可以远程办理）。
1113 邮储银行贷款发放给卖家，以后每个月这一天交房贷。

----------以下是详细内容----------
1、提前准备：刚入职的兄弟，别被高房价吓到，以为你自己买不起房，只要你肯找，总有价格洼地。400W首付只需要120W，300W房子首付只需要100W，200W房子首付60W，提前看好一些房子，算一下自己还缺多少钱，撒个娇打听一下爸妈兄弟姐妹能支持多少钱，攒够了就下手。
——教训：入职六年，一直望房兴叹又不去深入了解，没有量化概念，16年迷迷糊糊在老家全款买一套房子，其实那会的钱当时足够在深圳给首付。

2、选片区&小区：深圳房子太多了，建议自己看好小区或者片区直接找对应的中介看房。建议优先级：自己喜欢的小区 > 自己喜欢的片区 > 同事朋友买过的小区。绝对不要什么都没定就让中介推荐房子，看的房子绝对不满意。
——教训：19年就开始看房子，当时就给中介提一个条件“总价400W以内”，然后被带去东莞、惠州、坪山，今年怒了说要看深圳范围内，于是被带去看布吉。你自己都不知道自己的目标，怎么指望中介介绍好房子给你？后面是去我发小买的小区附近看了下，最终确定只买那一片，后面就顺畅多了。

3、看房子：范围选定之后，把周围的大小中介都找一圈加微信，让不同的中介带你多看，千万不要着急，要放长线钓大鱼，说不定某个时候就有个缺钱用的卖家放套好房子出来。
——教训：我买的时间点不好，10月底就通地铁，原本不温不火的盘即将变成卖方市场，就只能赶紧下手了。

4、检查房子：看房时候多关注房屋自身情况和周边状况。房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。周边看看交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。
——注意1：每家每户门口都贴这个政府发放的房间号，一定要记得拍下来。如果看到喜欢的房子，去物业问一下欠多少钱。
——注意2：看了一通之后，对周边房子的价格也心里有谱了，到时候好砍价。
——注意3：看中房子之后，约卖家谈判之前，和中介聊聊中介费，一定不要客气，我有朋友找链家交了1.8%，有朋友找乐有家0.8%，我发小在同一个小区同一个中介（中原）是1%，中介费这个东西就是张口闭口一个数字而已。这时候和朋友买同一个小区的优势就出来了，我很清楚的知道中介的底线是1%甚至更低，打死不松口，中介就自己不断地降价格3% -> 2% -> 1.5%，最后说“请示店长”申请到1.2%。最后我直接给出自己的要求，400万的房子只给1%，也就是4万，你们中介帮忙砍价，要是砍下去了，我也按4W给，最后中介答应的表情真的是···挺有意思的。

5、约卖家出来谈判，这个时候一定要重点检查以下几点，我最后选的中介服务不错，我能想到的他全想到了：
（0）搞清楚自己谈判想要什么，要砍价？要赶紧交房？要对面交税？要把家具全扣下？等等...后面针对自己的目的调整谈判策略。
（1）看房产证，没欠款的手上都有证，有欠款的也有个房产证复印件，检查位置、建筑面积、套内面积对不对。
（2）看卖家身份证，重点检查房产证上的户主有没有来齐，每个人身份证对不对。
（3）确认清楚当前人是否有决策权，别谈妥了给你来一句“我回去问问我爸”。
——以上三点有任何一点有问题，终止谈判，放个屁让他们自己玩去
（4）拉产调，现在产调可以在微信上扫个脸就出来，重点看有没有抵押、查封、房屋性质。
（5）确认房子是否在租，谈清楚租约怎么处理，等会写到合同里。
（6）确认房子户口是否被占用，这个暂时只能口头确认，等会写到合同里。
（7）确认学位是否被占用，这个可以直接登录教育局，用你前面拍下来的房间号就能直接查看学位占用情况。
（8）确认物业费、水费、电费、燃气费拖欠多少，确认好缴费期限，等会写到合同里。
（9）确认税费的情况，有哪些要交，由谁来交？可以要求对面负担或者负担一部分，说不定他会答应。
（10）最后谈谈价钱，如果会砍价就砍砍，不会就让中介来砍砍，总能砍下来一点。
（11）确定对齐首付比例、定金比例、违约金情况，等会写到合同里。
——以上4-11点，我找的中原房地产，大公司合同模板确实是齐全，以上我想到的东西全都在里面。但如果找小中介的合同模板有可能没包含完整，就得靠自己注意，然后全都一条条写在合同的附加条款里。
（12）都聊清楚之后，就要准备签合同了，这是你最后反悔的机会，签名手印一旦落地，想违约就要付出不小的代价。
（13）签居间合同、资金监管合同、中介费合同等等一大堆东西，一定要逐字逐句抠字眼看清楚，有问题的和卖家、中介确认清楚，看完了再最后一起签名。
——教训：签合同的时候千万要注意当前时间，以及各种时间期限，我当时10月14日下班了去谈判，一直谈到近十二点才开始签合同。写了几个日期都是10月14日之后，发现过了12点到10月15日了，而合同里有一条“买家应当于居间合同签订当日将购房定金转给卖家”，而我还没转账，当场违约，最后只得把签过的东西撕掉重新签10月15日的合同。
——注意1：后面找房贷的银行，在深圳大小银行其实都一样的，所以我就撒手让中介帮忙找了。其实原则上房贷银行要自己找，中介是不能参与的。
——注意2：谈房贷的时候，可以顺势要求银行提供一张大额信用卡，再解决后续装修贷款。邮储给办了个10W的信用卡，30万的信用贷（先息后本，年息4.35%），对我装修是够用了。
——趣事：当时中介公司来了我找的中介和他经理两个人，签中介合同的时候，那经理一脸惊愕地看着他小弟说“你不是申请的中介费1.2%吗？！”。当然最后是按我提的4W签的合同，但是我不得不说，做经理不愧是做经理的，当时那情绪、那表情，是真的很到位...

6、到这一步其实生米已经煮成熟饭了，后续都是对公操作，就等着中介通知要干啥你就干啥。不得不说中原不愧是大中介，确实是很负责，全程大大小小的事情都是亲自带我去的，各种票据也及时给。